“要不要提前还房贷”。
这个趋势愈演愈烈，一家国有银行最近接受媒体采访表示，自家网点可预约的提前还贷名额，已经排到六月中旬了。
这场讨论里，产生了两个截然不同的派系。
一类是「贷赚派」，他们秉持“贷到就是赚到”，认为房贷作为普通人能拿到的最优质的贷款。
如此优质，怎么可以轻易还？
另一类是「省赚派」，秉持着“省到就是赚到”，认为现在手上的闲钱的理财收益，还没房贷利息高。
提前还贷就是省钱，不还贷脑袋有坑吧！
观点之间剑拔弩张，水火不容，两大群体就差生殖隔离了。
倒霉的是一些真心考虑是不是要提前还贷的吃瓜网友，在这两派之间，摇摆不定，纠结地侧夜难眠。
那么到底应不应该提前还款呢？
先来看一个案例：
有一天，你们办公的写字楼茶水间里，保洁刘姐满面愁容，一把拦住ppt女工Selina，说自己眼看着快60岁了，要干不动了。
问自己县城老家那套18年买的房子，还剩50万贷款，要不要提前还掉。
Selina没有答案。
毕竟她早上在地铁上还在发微信给前领导凯文，让他帮着分析：
”现在这样的大环境，自己买的年化3%的50万理财，要不要取出来先还一部分自己百子湾公寓那套利率5.15%的房贷”？
显然，凯文也无法回答Selina的问题。
因为凯文自己也在纠结，自己虽然是同事眼里的陆家嘴之狼，但现在看着今年亏成狗的美股账户，也在纠结是不是干脆先清仓，把房贷给还了，过一过清静的生活。
看完之后，你有什么感受？
刘姐，Selina和凯文，表面上面临同一个问题：要不要还贷，但实际上却面临着完全不同的境遇。
现在的网络上，就是这样的情况。
隔着屏幕建议Selina还贷的，可能是刘姐。让凯文别还贷的，可能是Selina。
处境不同，解决问题的答案自然不一样。这种情况下，随意抄作业，就很危险了。
不久前，我问过一些正在考虑提前还贷的人，发现他们基本可以分成三类：
第一类以保洁刘姐为代表。不难发现，刘姐的个人画像很明晰，传统职业快退休，也没什么理财知识。
可能一套贷款未还清的房子，就是她的所有。
当这样的人面临手上有着闲钱，是否要提前还款呢？
我相信，你的答案一定是：那还用想，当然能提前还就还掉。
其实，这类人群并不在少数。
比如说，很多在民企工作的人，年龄在就业市场没有什么优势，行业也看不到爆发的迹象。
此外，也并没有积累其他的资产，理财手段和知识也不多，买基金都亏钱，还往往有着上有老下有小的压力。
这类人群要不要提前还款，取决于一个关键的因素：
现金流
在收入覆盖日常消费后，仅仅够还月供的状况下
显然，对于这部分人来说，安全和稳定胜过一切，有钱就还，早日进入无债一身轻的状态。这种判断，背后遵循的逻辑非常简单：
在经济下行的周期里，确保个体的财务安全不爆雷。
接着说第二类人群，代表人物是白领Selina，特征也很明显，虽然原始积累不多，但是收入和职场竞争力都不弱。
这类人群是职场里初升的太阳，常见于一线城市的各大写字楼白领，互联网行业，科研，医药等等行业。
在面临“要不要提前还款”的话题上，这类人和刘姐代表的人群，最大的不同，就是他们的现金流比较充沛。
这类人其实最需要的是一个心理按摩，一个曾经也很焦虑的中产中年人告诉我：
“不要一听到房贷借100万，30年一起加起来要还200万的，就很慌，虽然无论对原始积累不够的年轻人，还是上有老下有小的中年人来说，产生的这种内心压力都很大。
但其实真的不用在意这个，毕竟还有玄学的通胀嘛，你更需要关注的是每月的月供，这是一个更具体的数字。”
对于Selina这类人来说，重要的是需要精算一笔账。
“当前的房贷利率，是不是划算？”
过去几年时间里，国内的房贷利率完成了与基准利率脱钩，与lpr挂钩。
各大城市的房贷利率按城施策后，不同地方的房贷利率有着千差万别。有的贷款利率，低到了4个点，也有的贷款利率高达6个多点。
如果确实达到了6点多，并且手上有余钱，可以考虑还一小部分，如果5点多或者更低，我建议你可以看看这个精算：
通胀真的是房贷救星？
此外，我更建议你把重心放在判断两件更重要的事情：
1，你买的房是否在未来人口长期流入的城市，是否在核心区域？
2，你的开源，如何可以再扩展一点。
当下可能是你最难的阶段，如果当下，加上教育支出，月供，以及家庭或者反哺消费之后，你的现金流能够覆盖，那么未来难度一定是下降的。
同时，还要注意一点，如果你的房子买得早，已经还了很久的月供（10年以上），那么不太建议再提前还贷。
真在意利率的高低，可以考虑尽快全部还清，然后换成抵押经营贷，利率会更低。
至于第三类以投资客为代表的人群，无论是精算水平，还是投资经验，他们都会有自己的判断。
其实他们不需要听别人的，也听不进别人的。
他们纠结的是否要提前还贷，不过是一个资产的配置问题。
因此综合来说，之所以三种不同的人群，都在讨论“是否提前还贷”的话题，出发点是不一样的。
1，对刘姐之类的第一类人来说，负债越早降低就是最好的选择。
2，对白领Selina来说，是否提前还，取决于“用未来一定会贬值的钱，来购买未来的升值资产。”这个颠扑不破的真理里，你是否还觉得房产是那个“未来的升值资产”。
3，对于投资客凯文来说，只不是是一个筹码放在哪个池子，以及下不下注的选择而已。
